Beji Dijual di Beji

Kondisi pandemi COVID-19 seperti saat ini merupakan blessing in disguise bagi mereka yang memiliki uang. Bila Anda investor properti, ini adalah saatnya Anda melihat-lihat iklan bertuliskan “rumah dijual”, baik di media cetak maupun media daring.   

Membeli rumah second, terutama rumah dijual dalam kondisi krisis seperti saat ini menawarkan banyak keuntungan. Berikut ini beberapa kelebihan investasi rumah second dan hal-hal yang harus dipertimbangkan sebelum membeli. 

Bangunan Rumah Sudah Jadi

Bangunan rumah dijual di pasar sekunder sudah berdiri, sehingga Anda dapat melihat bentuk dan kualitas bangunan rumah dijual. Bentuk dan kualitas rumah tentu memengaruhi harga jual rumah. 

Di sisi lain, saat membeli rumah baru, Anda hanya bisa melihat bentuk rumah dijual berdasarkan gambar dari brosur yang dibuat pengembang.

Rumah Siap Dihuni

Biasanya, rumah second dijual dalam kondisi siap huni, atau setidaknya layak untuk dihuni (livable). Berbeda dengan rumah dijual pengembang, yang umumnya inden, alias rumah dijual saat belum dibangun.

Kondisi Lingkungan Rumah Sudah Hidup

Berbeda dengan rumah baru, rumah second dijual sang pemilik biasanya memiliki lingkungan dan fasilitas penunjang yang sudah jadi, seperti memiliki tetangga, kontrol sosial, sistem keamanan, fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan, tempat ibadah, dan fasilitas lainnya. Di samping itu, infrastruktur kawasan rumah, seperti jalan, taman, listrik, dan air sudah berjalan.

Sebaliknya, rumah dijual pengembang di pasar primer umumnya belum memiliki lingkungan sosial, fasilitas, dan infrastruktur yang hidup. Dengan demikian, para penghuni butuh waktu lebih lama untuk beradaptasi karena sistem sosial belum berjalan normal. Membuat lingkungan rumah menjadi hidup membutuhkan waktu yang tak sebentar,  kecuali bila rumah tersebut berada di proyek pengembangan perumahan lama.  

Harga Rumah Lebih Miring

Membeli rumah dijual sang pemilik di pasar sekunder tentu membuat Anda sebagai calon pembeli bisa memiliki ruang untuk bernegosiasi. Berbeda dengan rumah dijual developer, yang memiliki patokan harga dan diskon dengan besaran tertentu.

Biasanya saat rumah dijual, si pemilik (penjual) telah menetapkan ceiling price dan floor price. Maksud ceiling price adalah harga jual rumah tertinggi yang ditawarkan penjual. Sementara floor price adalah patokan harga terendah dimana rumah bisa dijual—tentu saja harga ini tidak diungkapkan kepada pembeli.

Nah, sebagai pembeli, Anda harus jeli melihat kondisi penjual rumah. Terutama di saat pandemi dan krisis yang merupakan buyer’s market, di mana pembeli adalah raja. Situasi seperti saat ini kerap mengharuskan rumah dijual murah oleh si pemilik karena butuh uang. 

Rumah Siap Dijadikan Investasi

Rumah yang siap untuk dihuni, bisa juga berarti rumah tersebut siap untuk disewakan atau rumah dijual kembali setelah direnovasi. Bila rumah berada di dekat kampus, mal (pusat perbelanjaan), atau kantor, Anda dapat menyewakan rumah tersebut. Jika rumah cukup luas, Anda dapat menjadikannya sebagai rumah indekos (kos-kosan). Untuk rumah indekos, tentu saja Anda harus menyiapkan manajemen khusus. 

Di sisi lain, sebagian investor rumah second mencari rumah dijual melalui lelang yang dilakukan pihak perbankan penyalur KPR (kredit pemilikan rumah). Rumah dijual melalui jalur lelang adalah rumah-rumah yang pemiliknya tidak bisa membayar cicilan KPR kepada bank (kredit macet). Rumah-rumah ini biasanya dijual dengan kondisi yang masih cukup baik dan harganya miring. Jadi dengan sedikit renovasi, rumah bisa dijual dengan capital gain yang menggiurkan. 

Risiko Investasi Lebih Kecil

Lingkungan rumah yang sudah hidup dengan segala fasilitasnya membuat Anda sudah bisa mengukur risiko investasi saat rumah dijual atau ditawarkan pemilik. Biasanya, rumah yang berada di kawasan yang telah jadi memiliki risiko investasi yang lebih kecil dibanding rumah dijual di pasar primer. 

Rumah second telah memiliki sejarah eskalasi kenaikan harga jual (capital gain) dan nilai sewa (rental yield) yang dapat dijadikan rujukan untuk Anda dalam berinvestasi.  

Pertanyaan Wajib Diajukan Kepada Penjual Rumah

Pertanyaan-pertanyaan penting yang harus Anda ajukan kepada pemilik rumah sebelum membelinya adalah:

1. Mengapa rumah dijual? 

Ini adalah pertanyaan penting yang dapat memberi Anda informasi untuk menentukan harga penawaran yang sesuai dengan kondisi rumah dijual dan menentukan seberapa besar kebutuhan penjual untuk segera melepas rumah tersebut.

2. Berapa biaya maintenance rumah dijual?

Pertanyaan ini diajukan agar biaya yang harus dikeluarkan secara rutin tergambar. Contohnya, besar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), tagihan listrik rata-rata, tagihan PAM, iuran kebersihan dan keamanan lingkungan.

3. Apa masalah bangunan rumah dijual?

Anda perlu mengetahui semua masalah yang melekat pada bangunan, baik yang pernah atau sedang terjadi. Ini penting agar Anda bisa memperkirakan tindakan dan biaya yang perlu diambil guna mengantisipasinya. Misalnya ada pipa air di bawah tanah yang bocor dan pompa air menyala otomatis, maka tagihan listrik jadi mahal. Di lain kasus, mungkin terdapat juga kusen dan partisi yang sudah dimakan rayap, keramik yang pecah, dinding yang lembap, dan lain sebagainya.

4. Kejadian apa saja yang pernah terjadi di rumah dijual tersebut?

Pertanyaan ini diajukan untuk mengetahui masalah atau kejadian yang pernah terjadi di rumah itu sebelumnya. Misalnya pernah terjadi kematian di rumah tersebut atau mungkin rumah ini memiliki nilai-nilai tertentu sehingga layak mendapat apresiasi (misalnya rumah mantan pejabat atau rumah milik pahlawan nasional, dan lain-lain).

5. Bagaimana fasilitas infrastruktur di lokasi rumah?

Saat membeli rumah dijual di lokasi mana pun, seperti rumah dijual di Bekasi atau Depok, kamu harus menanyakan dan mencari informasi seputar fasilitas umum yang ada di sekitar rumah tersebut. Ketersediaan fasilitas sekolah, pasar, supermarket, dan lebar jalan yang memadai di lingkungan yang baik akan menjadi poin tambahan. Selain itu Anda juga bisa melakukan survei sendiri. Semakin baik dan lengkap fasilitas yang ada, semakin bernilai pula rumah dijual. Anda pun bisa langsung memperkirakan besaran dana yang bakal keluar untuk membeli rumah tersebut.

6. Bagaimana status rumah tersebut?

Status rumah dijual jangan pernah lupa ditanyakan kepada penjual. Hindari jatuh cinta pada rumah yang bermasalah dalam hal kepemilikan alias dalam sengketa. Selain rumit urusan jual belinya, membeli rumah dijual seperti ini berisiko tinggi. Ada baiknya mencari tahu dengan benar dan lakukan cross check sebelum membayar. Lebih baik menunggu informasi sejelas-jelasnya dan lengkap sebelum pembuatan perjanjian, daripada menyesal di kemudian hari.

Hal-hal lain yang Patut Pertimbangkan

Rumah second bisa menjadi investasi yang sangat menguntungkan. Pada saat meninjau rumah dijual yang Anda minati, pertimbangan benar-benar beberapa hal di bawah ini:

• Apakah rumah dijual itu lebih cocok dihuni atau sebagai investasi?
• Apakah tata letak rumah dijual itu cocok? Apakah bisa diubah?
• Bagaimana kondisi lingkungan rumah, apakah aman dan nyaman untuk dihuni?
• Bagaimana kualitas air di rumah dijual tersebut?
• Berapa daya listrik di rumah tersebut?
• Apakah ada tempat untuk menyimpan barang-barang?
• Apakah ada perabotan atau elemen bangunan yang harus diperbaiki?
• Bagaimana kondisi atap rumah?
• Apakah harus melakukan renovasi besar?
• Apakah luas halaman cocok dengan yang dibutuhkan?
• Apakah kamar mandi cukup bagi keluarga?
• Apakah harga rumah terjangkau?